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Die Immobilien-GmbH: Gestaltungspotentiale erkennen und nutzen

Das Seminar zeigt, welche vorteilhaften Gestaltungsmöglichkeiten sich bieten, wenn Immobilienvermögen in einer GmbH zusammengefasst wird. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Darstellung von steuerartübergreifenden Gestaltungsmöglichkeiten (insbesondere ESt/KSt/GewSt und GrESt). Hierbei werden auch die jeweiligen Vor- und Nachteile der Immobilien-GmbH gegenüber vermögensverwaltenden oder gewerblich geprägten Personengesellschaften anhand von Praxisfällen näher dargestellt.

Durch die Überführung von Immobilien in das Betriebsvermögen (einer GmbH) lassen sich erhebliche steuermindernde Effekte durch eine höhere AfA erreichen. Bei Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung können laufende Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne zudem „gewerbesteuerfrei“ vereinnahmt werden, so dass die Gesamtsteuerbelastung der Immobilien-GmbH bei knapp 16% liegt. Durch eine Holding-Struktur kann die Steuerbelastung für Veräußerungsgewinne auf unter 2% gesenkt werden. Darüber hinaus entfaltet die Rechtsform der GmbH eine Abschirmwirkung beim gewerblichen Grundstückshandel und bei der Betriebsaufspaltung. Im Bereich der Grunderwerbsteuer lassen sich Steuerbelastungen durch entsprechende Gestaltungen vermeiden oder zumindest verringern.
Themenübersicht

1. Abgrenzung Immobiliengesellschaften und steuerliche Rahmenbedingungen
  • Grundsatzentscheidung: Betriebsvermögen <> Steuerverstrickung
  • AfA-Bemessungsgrundlage / AfA-Sätze
  • Steuerbelastungsvergleiche

2. Ertragsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
  • „Gewerbesteuerfreiheit“ durch Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
  • Voraussetzungen und Fallstricke der erweiterten Kürzung; Erleichterungen durch das FoStoG, das Wachstumschancengesetz und die gleich lautenden Ländererlasse vom 17.06.2022
  • Schaffung von zusätzlichem AfA-Volumen („AfA-Step-Up“)
  • Inanspruchnahme von § 8b KStG bei Holding-Strukturen

3. Grunderwerbsteuerliche Optimierung
  • Gestaltungsmöglichkeiten zur Übertragung von Immobilien auf eine GmbH ohne Anfall von GrESt
  • Aktuelle Entwicklungen bei der Konzernklausel (§ 6a GrEStG)
  • Ausblick: zu erwartende Änderungen des GrEStG durch das GrESt-Novellierungsgesetz (GrEStNG)